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Il contratto di locazione: il nostro supporto al servizio del locatore

Cos’è un contratto di locazione ad uso abitativo, transitorio e come richiedere la disdetta.

Affittare casa nel 2020 è più semplice di quanto si possa pensare, basta seguire alcune regole base. Non si è mai troppo preparati in questo ambito, specie quando si parla di contratto di locazione.

Una corretta valutazione del tuo inquilino è un buon punto di partenza, sappiamo che l’inquilino perfetto non esiste e che l’unica soluzione possibile è bilanciare le rispettive esigenze, l’obiettivo è la soddisfazione di entrambe le parti.

Non esistono difficoltà insuperabili, basta affidarsi all’istinto e ad una buona analisi della persona a cui si sta affidando il proprio immobile, ma nulla va tralasciato, così come una scelta ragionata sul tipo di contratto di locazione più adatto a te.

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Come funziona un contratto di locazione

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Il mondo degli affitti è decisamente ampio. I contratti più utilizzati sono:

  • il contratto agevolato o concordato 3+2;
  • il contatto 4+4, detto anche a canone libero;
  • il contratto transitorio 1-18 mesi e quello per studenti 6-36 mesi;
  • il contratto di comodato gratuito od oneroso;
  • il contratto commerciale per hotel o esercizi commerciali;
  • i contratti ad uso turistico e gli affitti brevi.

Un contratto vale l’altro: è quello che pensano in molti, ma la realtà è diversa.

È necessario scegliere la tipologia di contratto più adatta alle esigenze di ciascuno, al fine di tutelare sì la posizione di entrambe le parti ma in particolare quella del locatore in vista del momento in cui vorrà riappropriarsi del proprio immobile.

Per approfondire le tipologie di contratto diverse dalla locazione ad uso abitativo in questo link puoi saperne di più.

Il contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo (contratto 4+4), detto anche a canone libero, è disciplinato dalla legge n. 431/1998, così come dagli articoli 1571-1614 del codice civile.

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Cosa si intende per contratto a canone libero?

Sappiamo che il contratto di affitto viene stipulato dietro un corrispettivo (canone di locazione) versato mensilmente dall’inquilino; qui il concetto di canone libero si rifà alla determinazione dell’importo secondo una scelta “libera” del locatore.

In sostanza, il proprietario che sceglie il 4+4 a canone libero può decidere a proprio piacimento il prezzo mensile dell’immobile, senza condizione di alcun vincolo, ad eccezione della fissazione di una durata, appunto 4 anni, eventualmente prorogabili per ulteriori 4 anni.

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Qual’è il significato del contratto 4+4?

La durata della locazione è un aspetto tipico di tale tipologia contrattuale, come detto parliamo di almeno 4 anni e non può essere stabilito un tempo inferiore, anche perché se in apposita clausola viene indicata una durata diversa questa è nulla.

Allo scadere del termine il proprietario può scegliere se rinnovare il contratto (per ulteriori 4 anni) oppure optare per la disdetta dandone comunicazione tramite lettera raccomandata a/r con almeno sei mesi di anticipo, in mancanza il contratto si rinnoverà di diritto per altri 4 anni.

Cosa succede se l’inquilino decide di andarsene prima della scadenza?

Se l’inquilino lascia l’immobile è tenuto a pagare i canoni fino alla scadenza del contratto, anche dando indietro le chiavi di casa; un caso tipico è quello di un improvviso trasferimento per motivi di lavoro.

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E l’aumento del canone?

Abbiamo visto che il contratto di locazione a canone libero (ad uso abitativo) è quello più utilizzato per via della flessibilità delle sue condizioni contrattuali, ma l’aumento libero e sconsiderato del canone è una questione tutt’altro che agevole, la legge lo vieta.

Il locatore può aumentare il canone:

  • adeguandolo annualmente all’indice ISTAT, salvo che non abbia optato per la tassazione con cedolare secca.
  • al termine del periodo di rinnovo (ottavo anno) dando comunicazione al conduttore (lettera a/r sei mesi prima) della sua volontà di riformulare nuove condizioni contrattuali.

In quest’ultimo caso, il conduttore, avrà sessanta giorni di tempo per rispondere se accettare o meno. In mancanza di risposta, ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

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Nullità del contratto di locazione

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Con la nullità del contratto di locazione questo è come se non sia mai esistito, si annullano tutti gli effetti prodotti.

La nullità riguarda un vizio o un’irregolarità dell’atto, il codice civile espressamente indica che questo è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo diversa disposizione di legge, qui parliamo delle norme che regolano i contratti di affitto e del codice civile.

Il caso più emblematico che genera la nullità della locazione è la mancata registrazione del contratto. Nel caso in cui venga registrato tardivamente (oltre i trenta giorni stabiliti dalla legge) lo stesso avrà comunque effetto dal giorno della sua registrazione.

La nullità non si prescrive e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, può anche essere rilavata d’ufficio da un giudice.

Si precisa che il patto di maggiorazione del canone, con cui si stabilisce appunto un canone maggiore rispetto a quello dichiarato e registrato, inserito quindi in un momento successivo, è altresì nullo.

Recesso e disdetta del contratto di locazione 

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Qualunque sia la scadenza del contratto le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno.

L’inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento dandone comunicazione con lettera raccomandata a/r con almeno sei mesi di preavviso.

Sappiamo che il proprietario deve attendere la scadenza del contratto, inviando anche qui la disdetta almeno sei mesi prima dal suo termine, questo impedisce il rinnovo automatico del contratto.

Scaduti i 4 anni il locatore può comunque recedere in caso di cambio di destinazione dell’immobile e se presente l’intenzione di vendita a terzi, qui al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione secondo le disposizioni di legge (Legge n. 392/1978).

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Il contratto di locazione ad uso transitorio

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Come facilmente intuibile, il contratto di locazione ad uso transitorio riguarda una tipologia di affitto abitativo temporaneo non turistico; è una formula molto richiesta soprattutto dagli studenti fuori sede ma anche dai lavoratori in trasferta o da quelli stagionali.

Clicca qui per avere maggiori dettagli sulla forma di locazione transitoria e sulla normativa ad essa applicata (Legge n. 431/1998).

Quando scegliere la formula transitoria?

Le esigenze di natura turistica sono escluse, l’opzione transitoria attiene a motivi di studio o di lavoro, oppure di temporanea indisponibilità del proprio immobile per ristrutturazione o per calamità, oppure di alloggio temporaneo a seguito di separazione.

Questo contratto deve avere una durata compresa tra 1 e 18 mesi e se supera i trenta giorni il locatore deve registrarlo entro i trenta giorni successivi.

Il contratto transitorio per esigenze abitative di studenti, diversamente, deve avere una durata compresa tra i 6 e i 36 mesi e deve contenere l’espresso riferimento al fatto che l’inquilino fuori sede è iscritto ad un corso universitario presso la locale Università, con specifica indicazione.

La natura transitoria è un elemento imprescindibile, l’inquilino deve fornire apposita documentazione attestante la sua esigenza temporanea alla locazione, ad esempio, se è il lavoro la ragione di base sarà necessario esibire copia del contratto stipulato, in mancanza si ha l’assoggettamento alla disciplina ordinaria in materia di locazioni a canone libero, quindi la sua durata sarà di quattro anni rinnovabili per ulteriori quattro.

I contratti di locazione transitoria inferiori a trenta giorni non necessitano della prova documentale sul motivo della temporaneità.

Considerato il divieto di sublocare l’immobile, il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria non è soggetto all’obbligo di disdetta, infatti si conclude in automatico al termine del periodo stabilito.

In caso di volontà di prosecuzione, sempre temporanea, l’inquilino dovrà darne comunicazione al locatore, chiedere dunque il rinnovo.

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